随着传统住宅业务的盈利空间进一步受到挤压，房企从“开发商”转型为“运营商”渐成趋势，近年来不少房企进入产业地产领域。

　　作为金地集团（600383.SH）旗下的香港上市平台，金地商置（从两年前开始在产业地产上布局，今年将迎来一波产业园区开业潮。

　　金地集团董事、一等副总裁、金地商置行政总裁徐家俊在接受界面新闻记者专访时表示，在上海，金地商置将有4个产业园区同时面世，分别位于嘉定闵行松江宝山，面积均超过10万平方米。

　　2012年，金地集团收购香港联交所上市公司星狮地产，并于2013年正式更名为金地商置，将其作为主营城市综合体写字楼、产业园和酒店等业态的境外上市平台。经过5年多的发展，金地商置已成为一家初具规模的房企，今年前11月，金地商置的销售额同比增长113%达到402亿元，这背后有来自金地集团的大力支持；同期金地集团的销售额则达到1211.8亿元，位居全国房企第十二位。

　　金地商置在产业地产方面的布局几年前便有迹可循。在资本运作上，金地商置成立了专门的金地威新产业地产公司。2016年1月，金地商置以股权并购的方式收购了上海启客集团，后者在厂房升级改造方面拥有一定经验。

　　谈及为什么看好产业地产板块，徐家俊表示：“做产业地产的较大优势还是国家开始重视了，5年前，一线城市和强二线城市的地方政府对高端制造业的重视程度赶不上*，大家都想做服务业和金融业，都想做CBD或者金融城，现在才发现产业空心化、留不住人才。即便像上海这样的城市也需要制造业，只不过它需要附加值更高、创新能力更强的制造业。”

　　金融工具的多样化是另一个原因。“5年前你只能想到银行贷款，但*市场上有很多种金融支持手段，包括债券、ABS、ABN等，为我们发展产业地产提供了工具。”徐家俊说。

　　园区选址是发展产业地产面临的首要问题。在城市选择上，金地商置仍然聚焦一二线城市，尤其是上海这样的一线都会城市。

　　在徐家俊看来，这是一种取舍。“上海这样的城市缺乏产业发展空间，土地增量不足，很多产业需要空间但是没有空间；在三四线城市，产业虽然有足够的发展空间，但企业不一定愿意去，这涉及到资金、交通等各方面的原因。整体来看，上海肯定是产业发展的一块热土。”

　　选择在上海发展，就要克服土地问题。虽然上海的新增产业用地十分匮乏，但有不少老工业存量用地，拿下这些存量土地便成为了金地商置的扩张点。

　　“上海有很多工业用地是二三十年前出让的，这些土地上的产业量级偏低，本身经营得不好，也有一些存量土地存在环保问题。随着城市发展，周边变成住宅区或商业区了，那么有污染的企业在这里肯定是不行的。这时我们就可以和原来的地主方进行合作，引入一些新兴企业，替换掉经营不善或存在环保问题的老企业。”

　　徐家俊表示，金地商置为产业园区引入的新兴企业将主要集中在电子信息、新能源汽车、人工智能、生物制药和互联网等行业。在空间配置上，金地商置在上海做的4个产业园，每个都有自己的核心主题，比如在上海嘉定做的产业园，以新能源汽车及其配套产业为主，同时预留一部分空间给其他看好的产业，比如人工智能这种培育周期长、现阶段所需空间不大的产业。

　　交银国际董事总经理、研究部主管洪灏表示，和一般房地产开发运营不同，经营产业地产更看重的是“产业”而非“地产”，要看能否引进和构建一个好的产业链，形成合理的产业策略。

　　在产业策略上，金地商置威新产业发展有限公司总经理季斌对界面新闻记者表示，金地商置已经在和基金公司进行合作，由于他们专门*某一个新兴行业，对这些领域更为熟悉。

　　产业地产在中国经历了企业自建园区、工业地产阶段以及产业地产阶段。近两年众多房企涌入产业地产开发领域，一是政策利好，另一个重要原因是受到低成本土地的诱惑，而这一波开发热潮，也可能导致“伪产业地产”开发泛滥。

　　中国国务院发展研究*研究员、企业研究所副所长张文魁表示，很多人希望以产业地产、新经济的名义拿地，结果产业地产不一定发展得好。他以乐视举例：“乐视在全国拿了多少产业用地？它不是房地产开发商，却在全国拿了两万亩，这个是让大开发商都觉得很羡慕的。但是现在怎么样？产业发展不起来。”

　　的确，产业地产的*周期较长、资金回收较慢，招商周期长、要求高，运营服务复杂。对此，徐家俊认为：“目前看来，中国的制造业确实需要升级，所以我们判断产业地产未来一定会有一个大的发展。过去对于一些开发商来说，只有通过卖住宅或者其他业态才能平衡现金流，而我们未来会有一些金融化的手段，做退出或者融资去解决这个问题，总体来说我们希望通过产业地产+金融来实现资金平衡，而不是通过其他业态来反哺产业地产。”

　　近两年，除了专门致力于设计产业新城、规模发展迅速的华夏幸福，还有万科、碧桂园、招商地产、绿地等一批大型房企进军产业地产领域。业内人士提醒，房企不必急功近利拿地，需要有产业发展的前瞻性规划，防止产业地产供给过度。

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