原标题：【独家】闵行古美北社区推稀缺地铁上盖商办地，起拍楼板价19500元/㎡

　　闵行古美出让一副商办用地，紧靠12号线顾戴路地铁站，可方便抵达徐汇滨江，南京西路等上海优质区域，周边居住氛围浓厚，发展成熟。

　　对于开发商来说，地段良好的地铁上盖物业其价值丝毫不亚于住宅用地，无论是可售部分，还是自持出租部分物业，都会有庞大的客户基数，及未来的升值空间。在上海土地日渐稀缺的年代，成熟区域的地铁上盖商办用地毫无悬念的将再次引来一次开发商对于优质资源的争夺。

　　从规划图上可以看出，本次闵行古美商办用地周边已经是非常成熟的住宅小区，地块位于顾戴路与万源路交叉口南面紧挨地块的就是复旦大学附属儿科医院。

　　如果从地块周边的几个商务区看，地块所在的古美正好位于虹桥商务区，七宝，漕河泾及莘庄商务区中心地带，目前地块周边的办公聚集效应虽然不突出，但是地铁上盖及城市核心成熟区域的地段优势却十分明显。

　　在扩大范围看，地块处在中外环间，大虹桥的东南角，随着大虹桥区域的建设完成，其辐射范围必然将辐射到古美一带。地块未来的主要竞品与客户也将来自漕河泾，莘庄及七宝，周边当前成熟的居住社区氛围对于自持部分的商业与酒店都将是重要利好。

　　8.6万平方米的总建筑面积，90米限高，16.8亿的起拍总价，楼板价19500元/平方米。跟之前七宝，长宁及虹口北外滩商办用地不同的是，本次地块没有明显的“排他”性限制条件：

　　1.建筑面积比例： 商业30%，办公70%

　　购物中心、百货店、超市、便利店、生活服务网点、大众餐饮、休闲文化娱乐、酒店等。其中酒店物业占商业物业比例40%至50%（即酒店的建筑面积不低于10359平方米，不高于12949平方米）。

　　符合闵行区产业规划导向，重点发展科技研发、文化创意、现代商贸、健康服务等类型的办公企业。

　　3. 自持建筑面积不低于 60 %（计 36258.6 平方米以上）的办公物业不少于 20 年；自持建筑面积不低于80%（计20719.2平方米以上）的商业物业（含酒店）且整体持有酒店物业

　　4. 由受让方带建出让地块相邻117K-01地块的公共绿地，并与117K-02地块项目同步建设，绿地造价每平方米不得低于1000元，可享受市、区财政补贴，具体补贴标准按绿地竣工验收时的相关文件执行，超出部分由受让方承担。

　　5.商业部分最小分割单位：300平方米；办公部分最小分割单位：350平方米。

　　限制条件的放宽及当前严格的住宅用地竞拍要求，必将进一步促进更多的开发商竞争城市城市核心区域的优质自持商办类项目。

　　而看看本次地块未来可能的参考竞品，其中位于地块南面约800米处的城开中心，当前办公的平均租金约5元/㎡/天，位于地块西面七宝的丰树商业城当前办公的平均租金约4.5元/㎡/天，在不考虑运营成本及出租率的情况下，以5元/平方米/天的租金预算，地块整体的租金回报率约9%。结合办公40%及商业20%的可售部分能够产生的现金流，本次地块在粗略估算的情况下对于开发商都极具吸引力。

　　优质程度不亚于华发获取的七宝商办用地，拿地后的后期开竣工风险（七宝地块有未满足要求5年不得竞拍闵行地块的限制）也相对较小，本次闵行古美稀缺地块上盖商办地块必将引起多家开发商争夺。

　　后台回复“顾戴路”免费获取高清规划图。

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