☞【板块研究之浦江镇①】长租公寓为何都在这里扎堆？

　　☞【板块研究之浦江镇②】从机构角度看，几十家公寓，你Pick谁？

　　前两篇我们从C端视角分析了浦江镇板块的特征：1. 这个版块房源运营商占大头，租房可选性非常多；2. 长寓企业为何都在这里扎堆？从机构或投资人角度分析本区域：1、整体情况：公寓大多数定位白领，面积段集中在25-40平米；2、浦江镇板块机构和散户竞争的不是同一个市场；3、租金集中在2000-4000元，坪效却大不一样。今天我们从物业、产品角度分析这些运营商。

　　浦江镇公寓多从老厂房和空置办公楼改造而来

　　浦江镇板块研究第①期发出去后，有很多读者给我们留言，让小编对浦江镇的认识更深刻了一些，之前我们说长租公寓愿意在这里扎堆主要是因为区位、环境、租金等条件都非常适合做公寓，其实更重要的一点是必须要有符合条件的物业，浦江镇属于“你要刚好我这里有”。浦江镇板块内聚集了大量的厂房和办公楼，据说现在有几百幢空置的写字楼改造成了长租公寓；一些是从老厂房改造而来；还有一些本身就是公寓商住两用房，现在整体承包给品牌商运营；也有些资金雄厚的开发商是自己盖的楼。

　　小编去查证了下，事实确实是这样，举几个例子：

　　原用地属性为工业用地，基地内已建有一栋4层厂房。用地面积18063平方米，地上建筑面积26729.5平方米，地下建筑面积7447.1平方米。

　　•雅香思寓服务式公寓、柚米国际社区浦江店、博乐诗服务式公寓：

　　这三家公寓都在旭辉浦江国际内，旭辉浦江国际项目总建面13万方，容积率1.8，由36栋企业独栋、3栋酒店式公寓及部分商业组成

　　雅香思寓和柚米国际社区浦江店，原用地属性为办公用地，都是企业独栋改造而来；博乐诗服务式公寓用地属性是商业用地，定位是酒店式公寓。

　　产品整体都不错，运营思路大不相同

　　浦江镇的公寓面积在上海公寓面积中排名较前的，面积大可操作的空间就变多，不同的产品（平层/loft）、户型（方正/狭长）、采光（阳台/内窗）、公区（健身房/瑜伽室/篮球场/书吧/会客厅）等等不同的公寓排布都不一样，但整体来看浦江镇的产品品质做的都不错，板块内集中很多大型社区，有些品牌在浦江镇布局了好几家门店，如V领地浦江镇内有四家店，柚米国际社区有3期。我们重点看看几家大型社区的产品。

　　大型社区1500多套，Loft产品，复式做的最好的，楼上空间较大，不压抑

　　芦恒路店做中面积30平左右，功能齐全

　　塔楼结构导致有些户型是内窗采光一般，但靠天井通风效果好

　　功能配套齐全公区大，定期组织社团活动

　　大型社区500多套，装修逼格较高，产品都是高端配置+新

　　方隅做大面积的，单间40平米以上，还有一室一厅，二室一厅的户型

　　房间方正采光好，电器高规格地暖+烘干机+智能马桶

　　城方做大面积的，单间40平米以上，有一室一厅的户型

　　房间户型方正，有生活阳台采光好，装修质感较好

　　有公区，城方堂和辰十二，但需要收费

　　房间面积小但功能齐全，公区做的非常有质感

　　户型还算方正，也有内窗产品完全没有采光，但有入户花园

　　柚米做中面积26平左右，功能齐全

　　狭长户型，有生活阳台并且面积较大

　　公区做的非常好，有健身房、舞蹈室、公共厨房，书吧，户外活动区等

　　社区氛围较浓，每个星期组织社团活动

　　创客巢做中面积30平左右，功能齐全

　　塔楼机构有内窗外窗，靠近高架较吵

　　公区有健身房、台球桌，缺少服务管理

　　另外，就运营思路来看，公寓的运营思路跟其背景有着很大的关系。城方国企背景做长租，合同签的越长越好，并且有人才优惠政策，研究生毕业两年内可享3个月的免租期；城家公寓则是酒店基因更擅长做长短租，合同最长不超过一年；V领地上海门店较多，一年起租但合同期内可以换门店；大多数公寓转租需要服务费，合同一年起签。

　　最后，结合租金、坪效、产品来看，中端虽然是高竞争状态，但不直面二手市场竞争，板块内有集中式管理+服务的公寓有一定的竞争力，租房旺季几乎没有什么空房。创客巢也是竞争中端市场，但缺乏管理运营上有难度；中骏定位高端，运营思路都是往高端上走，随着板块内人口升级，中骏运营上也不会难。

　　至此，浦江镇板块文章结束！后续我们还会更新上海其他热门板块，敬请期待！如果您对上海哪个板块有兴趣，欢迎在文章下面留言！

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