国策视点上海市闵行区莘庄板块办公物业市场调查（202012）

admin1年前 (2024-10-19)闵行产业新闻42

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　在上海2035规划中，莘庄外环外区位成为新晋的城市副中心，升级为与真如、花木，五角场同等级别的城市副中心。莘庄是上海市区与郊区的分界点，是上海西南的门户。体现在房价上就是，莘庄的房价早在2016年就已经突破7万，标杆盘的二手房金辉海上名著，挂牌价高达8-9万，甚至比浦东中环的某些板块还要高。

　　莘庄镇是闵行区区委、区政府所在地，毗邻上海虹桥机场，东临古美街道、梅陇镇，南与颛桥镇交界，西濒松江区，北与七宝镇接壤，经外环线可达直达虹桥机场，浦东国际机场。地理位置上是“上海的中心”。镇域内地铁、轨道交通、高速公路和莘庄立交桥等构成了较为发达的交通网络，使莘庄成为人流、物流十分便捷的地区。

　　莘庄拥有独一无二的地理位置优势，向内可接市区资源外溢，向外可连接长三角，处于西南中心枢纽位置。

　　作为西南区域的重要入城门户，未来莘庄主城副中心将成为上海主城区西南城市客厅、G60科创走廊的主城区桥头堡、闵行南北两大区域核心之一、闵行行政文化公共活动中心，并成为面向闵行主城片区、上海西南近郊地区的区域级综合服务中心。本次莘庄副中心的规划发展，将依托莘庄枢纽片区、友东路工业区、七莘路北横泾沿线、莘庄老街片区和停保场片区等5大片区华丽蜕变。针对莘庄镇河网水系丰富的特点，副中心范围水系还将进行整体提升，形成一条11公里慢行环。

　　莘庄商务区填补了莘闵地区缺乏高端商务聚集区的空白。作为闵行区政府着力打造的第一个生态型国际商务区，莘庄商务区四至范围：北起顾戴路、南至淀浦河、西达中春路、东到横沥港，规划总用地面积约123．73公顷，规划总建筑面积约186万平方米，以商业办公用途为主。

　　1994年，闵行区政府自掏腰包，在一号线只规划到锦江乐园的情况下，积极争取把地铁向南延伸3站到莘庄，将上海地铁一号线的起始站从锦江乐园变成了莘庄站。从此莘庄就走在所有郊区板块的最前列，开始承接上海由内到外，由市中心到郊区扩散的交通枢纽功能。大量的郊区外的人迅速向莘庄靠拢，然后接下来的十几年，莘庄的房地产开发迅速启动，南广场区域的造城运动大约吸引了十余万居民从各地聚集而来，莘庄地产开发的黄金十年也是从那时候开始，带来了这个板块的高楼和商业，后来，都市路开始贯通拓宽，春申路开始横贯东西，都市路沿线区域开始大规模开发。

　　2035年规划显示，上海要对标卓越的全球城市，一座创新之城、生态之城、人文之城。城市性质，在2020年基本建成“四个中心”的基础上，到2035年将上海建设成为综合性的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市。

　　莘庄拥有独一无二的地理位置优势，向内可接市区资源外溢，向外可连接长三角，处于西南中心枢纽位置。上承上海市区资源外溢，下承老闵行、松江等地区人口红利，还可辐射到长三角地区，边际成本达到最小化。莘庄的东北方向是漕河泾开发区，西北方是大虹桥商务区，西南方有松江工业区和G60科创走廊，正南方有闵行经济开发区，紫竹科技园区。莘庄本身也拥有能级不小的莘庄工业区和莘庄商务区，莘庄被众多国家级产业园区环绕，近距离通达各产业区。

　　1997年，1号线年，五号线通车，莘庄开始起到承上启下的交通枢纽作用，承接老闵行人口导入；2013年，12号线开通，西段的终点就是七莘路站，莘庄商务区就在这里，莘庄的产业导入也开始飞速发展；轨交15号线通过莘庄东部地区，计划2020年通车。莘庄未来将成为外环外拥有四轨的稀缺板块，既可接收市区资源外溢，又能承担西南地区的人口导入，作为上海西南的核心枢纽。当然，最核心的利好还要数一号线年上海城市规划的四个城市副中心，徐家汇能级已经达到一级中央活动区，远远的超过了真如、花木、五角场。

　　如今徐家汇发展已经遇到了天花板，这就意味着，徐家汇未来发展需要外溢，外溢区域需要承载起徐家汇有钱人的住房需求。徐家汇三面都是市区成熟板块，只能选择西南区域。莘庄有大片的土地来承受徐家汇人口外溢，从徐家汇乘坐一号线只需几站即可到达莘庄。莘庄作为区人民政府的所在地，是西南地区人民心目中的“人民广场”！凭借多年发展，可以说是承载徐家汇外溢红利极佳的区域，莘庄绝对能承担起城市副中心的能级。在拥有便利的交通、周边产业区聚集的基础之下，莘庄更容易引起人口聚集，引导资源集中于此。未来更容易发展商业聚集、舒适宜居的大商圈。

　　2012年左右，仲盛世界商城，凯德龙之梦已经开业，莘庄拥有了双龙头商业中心，成为上海近郊知名的重镇。莘庄两个重大的规划逐渐浮出水面：莘庄商务区，莘庄枢纽上盖工程，这也为以后莘庄成为城市副中心打下了坚实的基础。2012年，莘庄政府对莘庄站地铁上盖项目做招标，港企新恒基集团拿下来这块地，体量达到70万方的TODTOWN天荟将建设集住宅、商业、商务、休闲于一体的“空中之城”。TODTOWN天荟的创建，将与仲盛世界商城、凯德龙之梦闵行等商业中心相映成辉，组成强有力的经济圈。

　　1、缺少了像大虹桥与国际接轨的契机

　　莘庄与其他副中心相比，并没有国家级、国际化的Title（头衔），面对的其他主城副中心的强势，要趋利避害，扬长避短，发展任重而道远。

　　从区域的楼市来看，新盘上市售罄的现象不少，完全不缺乏置业群体，而土地资源供应稀缺在一定程度抑制了板块发展。

　　莘庄虽然轨道交通发达，商业聚集程度高，居住人口年轻化，但是年轻人几乎都是在市区上班，只有工作日和晚上才会回来。同样的地方，还有松江的九亭，出现明显的职住分离状态。从这些事实可以看出，居民早晚是潮汐式流动，目前的莘庄交通虽然便利，但它很大程度上只能作为一个交通换乘中心，但是真正停留在此的人并不多。高端的写字楼非常少，商办服务设施的规模很小。居住人口和就业机会并不匹配，这成为了目前制约莘庄进一步发展的瓶颈，也是必须正视和无法回避的一个短板。

　　（一）中铁诺德国际中心（可租可售）

　　（1）项目属于上海市闵行区莘庄镇莘庄商务区

　　（2）项目位于外环外，项目享有完善的网络交通，周边的8条快速干道，分别为沈海高速、嘉闵高架、七莘路、外环线（四纵），沪渝、沪松、沪昆、申嘉湖高速，可以在1小时内迅速通往上海周边的主要城市。

　　（3）经过莘庄枢纽可以在30分钟内快速到达徐家汇、奉贤新城、松江主城等区域。另外，经过嘉闵高架可以在15分钟内到达虹桥枢纽，实现更为便捷的高铁、航空差旅换乘，交通出行效率极高。

　　（4）地铁12号线号线由莘庄北站向北连接至嘉定北站，将与10条轨交线相连，商务区内将在七莘路站设站，预计在2023年内建成通车。

　　2、中铁诺德国际中心位于秀文路、秀莲路交叉口，占地面积22500平米，规划总建筑面积10万平米，由A、B两座5A甲级写字楼和C、D两座精品商业组成。写字楼地上17层，单栋25000平米，标准层1500平米；商业地上4层，C栋8000平米，D栋12000平米，地下室2层，配置600个停车位。

　　办公楼40年产权多层办公销售面积200—300平米，3.4万/平左右，50年产权高层办公销售面积约500-800平米，4.3万/平左右。

　　4、楼盘介绍：中铁诺德国际中心位于闵行区第二大CBD-莘庄商务区，位于七莘路与秀文路交叉口向西300米，莘庄商务区北起顾戴路、南至淀浦河、西达中春路、东到横沥港，是闵行区着力打造的首个生态型国际商务区，作为G60科创走廊桥头堡，也是南虹桥功能服务区的重要组成部分。商务区规划总用地面积约123公顷，规划总建筑面积约186万平米，涵盖总部办公、商务休闲、SOHO公寓、科技研发等六大功能区块，整体围绕100亩春申湖景进行布局，采用“低密度、高绿化”的规划理念，整体绿化率高达70%，是上海非常稀缺的低密度、集中式大型商务区。

　　5、商业配套:维璟广场、莘庄龙之梦、仲盛广场、天空之城TODTOWN、七宝万科等。

　　6、酒店：星级酒店有安娜塔拉酒店、绿瘦酒店、恒福天地酒店。

　　7、银行：中国邮政银行、上海银行

　　8、医疗配套：上海市闵行中心医院

　　9、学校配套：幼儿园：闵行区莘庄第三幼儿园、上海闵行区博闻幼儿园

　　中学:上海闵行区教育学院附属中学、莘松中学（水清路校区）

　　10、自然环境：自然环境方面可以归纳为一湖两河三公园。一湖是我们的核心景观区百亩春申湖；两河是淀浦河、横沥港，淀浦河滨2.3公里的漫步公园是附近居民、白领休闲散步的好去处。三公园依次为黎安公园、闵行体育公园、闵行文化公园，自然生态环境优越。

　　（1）3:1米进深办公格局，约4.3米净高，5台品牌高速电梯+1部车库专属电梯，9米挑高大堂；

　　（2）自由开窗系统、方正体型系数、VRV分户式空调、LOV—E中空玻璃、地下车库导光筒;

　　（3）中铁诺德地产是世界500强中国中铁旗下中铁建工集团全资子公司。依托中国中铁雄厚的实力，秉承“一诺千金，德行天下”的品牌理念，制定“立足北京，布局全国”的发展战略，在多座城市打造地标级商务综合体——“诺德中心”。

　　（5）自配了20000平米白领生活美食街，是目前商务区白领日常消费的主场。

　　（6）莘庄镇政府、闵行区政府及各职能部门也在分布在周边。

　　（7）距离项目600米的闵行证照中心将于今年投入使用，作为区内最大的统一办证、办照集中点，商务区入驻企业将切身体验到营商环境优化的便利。

　　知名度较低，距上海金融中心较远，办公以第二产业配套为主，入驻高端产业办公较少。

　　1、项目位于上海市闵行区顾戴路2337号，2016年竣工，地铁12号线七莘路站上盖。

　　2、容积率为2，绿化率为35%，车位配比1：1，车位较充足。

　　3、项目由3栋7层，3栋16层，1栋20层办公楼，及12万平米购物中心组成。大堂挑高8.8米，进深14.4-14.7米，高效无柱空间设计，屋顶绿植。A/C/F客梯4部，B/D/G客梯8部，H客梯10部，货梯2部，1800公斤，平均等待时间不超过35秒。丰树甲级办公楼可容纳２万人在此办公，丰树商业城将配有高品质设施并遵循可持续的环保理念。怡丰城则为商业城的租户提供全面的零售、餐饮和服务设施。

　　4、周边配套：复旦大学附属儿科医院，上海市闵行区中心医院，财富108广场，盒马鲜生(红点城店)，七莘红点城，小米之家(上海怡丰城店)，怡丰城七莘路，闵莘茶城(港澳购物中心)，丰树商业城·上海D座，上海交通大学(七宝校区)，上海市七宝外国语小学，上宝中学(初中部)，文来中学，七宝中学等。

　　5、交通条件：距七莘路地铁站约300米，位于两条规划轨交线之上，距离虹桥枢纽车程约15分钟。

　　该楼盘由丰树集团和丰树印度中国基金共同开发，办公房地产全部自持，只租不售。租金约4.5-5元/㎡·日。

　　A:产权高度统一的“单一产权物业”更能够满足国际大公司的需求。在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。同时，就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。并且有利于写字楼的统一管理，保持大楼运作的持续性，确保服务质量，为入驻企业提供舒适感和优越性，这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。为维景中心世界前五百强企业入驻提供了有利条件。

　　B:该楼盘宗地拿地时土地出让合同要求自持比例较高，所能出售房源较少，开发商宁愿等后期大量整体出售，以便减少管理成本。

　　C:现阶段，办公房地产市场成交比较低迷，但是租金回报率涨幅较大，且市场较大，只租不售，有利于房地产的升值。只要开发商资金链不出现严重问题，“低迷时期惜售、或转售为租、高涨时期出售”已成为高档写字楼的营销对策，特别是市中心的高端写字楼项目。

　　D：只租不售考验商业经营水平，开发商现在选择只租不售可能更多是考虑将来项目的整个潜力价值的提升包括对于整个项目品牌的维护。

　　8、这次的丰树闵行开发项目满足了上海ＣＢＤ以外区域对高品质高效益甲级办公楼的新兴需求，也迎合了跨国公司和国内大型企业的租户因快速扩张而对办公楼产生的旺盛需求。

　　由于莘庄区的快速发展，对办公楼的需求也越来越大，闵行区政府着力打造的第一个生态型国际商务区—莘庄商务区，弥补了莘庄高端商务聚集的空白，越来越多中高端写字楼及相应的配套在莘庄区规划建设起来，满足对莘庄金融商务发展的要求，在未来很长的一段时间，莘庄的办公房地产市场需求应该都会保持较大的状态，办公的房价会保持一个较为稳定的水平。并且莘庄版块的办公楼的新房已大部分售完，并且未来几年，新规划的办公楼盘较少，办公二手房市场会处于比较活跃的状态。