上海杨浦，科幻感的商业街区亮灯，成为周边科技及快消等办公人群

　　今年开春后，我明显感受到了一轮新的市场热度。从3月开始，各种行业会议、论坛活动如雨后春笋。各地政府、各大企业的工作引擎快速拉满，纷纷开始“上节奏”。

　　不过，今年市场节奏的切换比我预期得还要快。虽然地产销售市场回暖尚待时日，但以“资产经营”模式为核心的一股新增长动能，却是热度高涨。

　　而这种转型背后暗合了一条政策主线年是“消费促进年”。从我对政策研读的心得来看，

　　振兴以旅游、文娱、康养、教育为核心的服务业消费；

　　这些都是消费促进的“关键环节”。

　　第一，从增量时代变成了存量时代，从暴利时代走向微利时代。

　　第二，面对过剩的资产供给，多数企业的战略重心从重投资转为重运营。

　　夯实过去投资的质量，筑牢实体经济的经营基础，就是这两年的主旋律。

　　根据平安证券的调研分析，资本市场投资人普遍接受的购物中心资本化率（资本化率=运营净收益/当期资产价值）在4.5%~6.8%之间。

　　其实不仅是购物中心，这个数据同样适用于各类经营性资产的价值评价。

　　过往的供给不能满足时下的需求，这种供需错配就形成了“过剩”。

　　中国在居住类消费比例在主要全球经济体中最高，而教育文化娱乐服务消费又明显低于世界各主要经济体。所以提升文化娱乐服务消费，这就是未来的新市场格局。

　　那就是中国经济进入下半场，未来属于股权红利时代。

　　“资金投入-蛋糕做大-资金回报-资金再投入”的良性循环。

　　所以，按照资产价值提升的要求来看，未来几年地产业的稀缺资源就是各类能带来运营价值溢价的团队。这类团队眼下的使命并不是带来更多的增量价值，而是把数以万亿级的“沉睡着”的存量资产的经营效率提升起来，实现新的财富创造。

　　我发现龙湖商业早在2021年就已洞察时局，快速转型，实现“轻重并举”的战略，并且2021~2023年间，轻资产项目的占比就明显提升。而到了2023年，全年新增运营12 座商场中，5个重资产项目，有7个是轻资产项目。这种“轻重并举”的背后，一方面是提升了自身盈利能力，同时也是在利用他们的优势，把合作伙伴的资产价值进行了高效提升。

　　1、定位升级——从传统办公配套变成“城市光谷休憩场”

　　怎么把它打造出独特性和唯一性，是个关键问题。于是他们发现，相比普通的产业园区商业，这里的商业街区的超长尺度、空间的舒适度和巨资投入打造的夜晚天幕的特色，就是最重要的核心吸引物。

　　他们进场后，随着一批新品牌的招商落地，项目一期的商业整体出租率增长到97%。同时，有经验的龙湖也对一期品牌级次进行了微调，并对项目内各类广告位进行了合理定价，这样一年的场地费收入也提升起来。于此同时，未来随着龙湖物业（龙湖创智生活）的统一入驻，包括停车、运营节能、物业管理等综合管理水平也将与商业管理同一协调。

　　未来随着第一批店铺租约的到期和优化调整，项目二期商业的开街，以及周边12号线地铁站的开通，五星级酒店的投入使用，整体写字楼的使用率的提高和周边被高架切割的道路大交通的不断完善，项目整体的租金收入将有翻倍的增长。

　　所以，面对这样的一个有着澎湃的创新力、年轻力和购买力的市场客群，如何为他们打造出气质独特、创意力爆棚的配套商业环境，就是一个全新的挑战。

　　龙湖商业团队进场的第一步，就是为项目创建全新的主题定位。

　　那就是这里的商业需要具备“分享”功能，要有这类年轻人非常喜欢的“社群”属性和代表未来年轻力的“沉浸感”。

　　“未来学院”这个场景主题。他们希望这里松弛感的商业氛围和充满未来感的场景营造，是吸引周边年轻人汇聚于此的重要理由。

　　环境氛围对了，“人”才会来，这是所有非标商业成功的前置条件。

　　第二步，构建品牌首店和概念店集群。

　　其中包括alimentari旗下品牌意式餐厅Issimo by Alimentari 全国首店、烧肉居酒屋ALAIA全国首店、佰草果BAICAOGUO Bistro全国首店、台式居酒屋虎刈新概念全国首店、创意川菜一川二水全国首店、融合西餐HKG高端花园牛排餐厅全国首店；“户外+咖啡潮牌”AOKKA露营咖啡社交华东首店；炙柒 Sekinana Premium新概念上海首店、辞琼新形象上海旗舰店首店；Todos los dias杨浦首店、LOKAL杨浦首店、LOS PACOS杨浦首店、PAPITO杨浦首店等特色品牌首店。既有知名连锁品牌带来新概念定制店，也有首次进入杨浦的调性网红品牌。

　　在这里，我看到有兰巴赫、海森堡等知名餐饮集团的全新品牌，而喜茶高级定制店、乐乐茶定制店、裕莲茶楼概念店、DRUNK BAKER全品类旗舰店、M STAND户外概念店、星聚会森林剧场店定制店、7-11定制店、JolieJolie定制店、FOODBOWL定制店等特色定制概念门店； 虎刈、Golang by Boardroom、超点、KOI等餐饮品牌全新概念店。

　　但从我了解的各地国资平台和其他行业企业的实际情况来看，在资产经营领域，存在巨大的信息不对称。因为各地的国资平台往往统筹管辖了大量的资产，包括能源、交通、基建、物流、产业、商业甚至文旅等多个行业。这样复杂而庞大的资产经营压力，让很多非专业的国资企业掌舵人们“食不能寐，夜不能寝”，他们都在积极寻找最适合他们的那支专业队伍。

　　对于这些资产的所有者，他们需要看到的是成功的案例、丰富的经验、齐整的团队，完善的方案，并且对标的资产，要有着最合适的经营策略。而能通过这样严格的审查的团队，往往聚集于一些成熟的资产管理公司内部。

　　未来三年，中国商业市场就是两个“关键先生”：一个是大量的存量商业，另一个是商业资产运营专业团队。

　　华北地区-北京：//////天津：

　　华南地区-广州：深圳： /台湾：

　　西南地区-成都：/////重庆：//

　　华北地区-北京：/秦皇岛：承德：

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