法院民事判决书：（2009）沪一中民二(民)终字第2527号

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　　法院民事判决书:（2009）沪一中民二(民)终字第2527号

　　2013年03月20日13:09法帮网

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　　（2009）沪一中民二(民)终字第2527号

　　上诉人（原审被告）上海市闵行区教育局。

　　被上诉人（原审原告）上海沪中物业管理有限公司。

　　上诉人上海市闵行区教育局（以下简称闵行教育局）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2009）闵民二（商）初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审认定，上海沪中物业管理有限公司（以下简称沪中公司）与上海市闵行区虹莘新村业主委员会（以下简称虹莘业委会）签订《物业服务合同》约定：物业名称虹莘新村；物业类型为商品房；坐落位置为闵行区莘庄镇虹莘路1551弄、1701弄，总建筑面积77,000平方米，其中住宅77,000平方米；上述物业服务收费分项标准（元/月平方米）如下：一、住宅物业，1、综合管理服务费为0.14元（人民币，下同）；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为0.15元；3、公共区域的清洁卫生服务费用为0.07元；4、公共区域绿化养护费用为0.03元;5、公共区域秩序维护服务费用为0.11元；二、非住宅物业，1、综合管理服务费为0.28元；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为0.30元；3、公共区域的清洁卫生服务费用为0.14元；4、公共区域绿化养护费用为0.06元;5、公共区域秩序维护服务费用为0.22元；自该合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担，业主应该依照本合同约定的标准向沪中公司交纳物业服务费；物业服务费用按季交纳，业主应在每年3月、6月、9月、12月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；该合同为期三年，自2006年3月19日起至2009年3月18日止。此外，双方对其他各自的权利义务作了相应的约定。

　　2004年3月18日，闵行教育局与上海市闵行区新世纪虹莘幼稚园（以下简称新世纪幼稚园）签订的《校（园）舍租赁协议书》（以下简称租赁协议）约定：甲方（闵行教育局）同意将上海市闵行区虹莘路1701弄23号－25号的房产（以下简称讼争房屋）出租给乙方（新世纪幼稚园）开办幼儿园。校（园）区占地总面积3,221.5平方米，总建筑面积1,391.65平方米；校（园）舍租赁期为拾年（自2004年3月1日至2014年2月28日）；校（园）舍租赁费为每年41,700元，第三年起逐年以5%幅度递增；考虑到办园初期生源不足，投入较大的情况，甲方同意减免乙方头部年租金的70%作为优惠；付款时间：协议签订后一周内乙方向甲方支付头部年租赁费的30%（12,500元），以后每年9月15日之前付清当年租赁费；在承租期内，乙方应按校舍管理规定，对校（园）舍及校园环境进行维护修理，保持校舍的完好，其费用由乙方负责，甲方不承担任何费用。该协议书第三条第2款约定：凡属本公建配套规定划区范围内常住户口的适龄儿童，进幼儿园（托儿所）就读均按政府核准收费标准的70%的优惠。此外，双方对其他各自的权利义务作了相应的约定。

　　2005年6月，闵行教育局与新世纪幼稚园签订的《园舍租赁补充协议》（以下简称补充协议）约定：租赁协议第三条第2款约定现均修改为：凡属本公建配套规定划区范围内常住户口（或业主）的适龄儿童（以下简称“小区生”），进幼儿园（托儿所）就读，参照相同等级公办幼儿园的收费标准收取管理费；为弥补办园成本所需，闵行教育局根据《关于闵行区对公建配套民办幼儿园实行财政补贴的实施细则》依据新世纪幼稚园“小区生”的人数给予财政补贴，并按新世纪幼稚园招收小区生占全园幼儿总人数的比例，闵行教育局适当调整园所租赁费用；该补充协议与租赁协议具有同等法律效力。此外，双方对其他各自的权利义务作了相应的约定。

　　原审还认定，闵行教育局于2003年5月23日取得了讼争房屋的权利。讼争房屋总建筑面积1,391.65平方米、用途为教育，属非住宅物业。《物业服务合同》规定，非住宅物业的物业服务收费标准按1元/月平方米收取。闵行教育局自2006年4月1起至2008年12月31日止共欠沪中公司物业管理费45,924.45元（1,391.65平方米×1元×33个月）。讼争房屋的承租户新世纪幼稚园已支付了清洁卫生费4,500元，闵行教育局尚欠沪中公司物业管理费41,424.45元。

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