我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，家住静安，想在江宁路买套房投资，妻子看好前滩，想买前滩的房子，比较纠结不知道该怎么选，请问一下投资买哪里比较好？老静安的江宁路板块的发展前景真的不如前滩吗？

　　沪叔：你好，江宁路有CAZ规划，未来将会承担更多的城市功能，偏居住，城市界面好。配套上，教育上有静教院，医疗上有三甲和二乙医院，交通上有7号线号线也方便，商业上能与相邻区域共享资源，文化底蕴浓厚。

　　不过江宁路劣势在于城市界面老旧，老公房多，宜居的好房子少，好一点的静安豪景苑、静安枫景苑，有学区，绿化与户型都不错，但容积率高，并不完美，其他小区问题更多。

　　对比大宁，大宁产业有规模，产业集中，江宁的产业稀疏分布，居住属性难改，静教院学区对应的小区品质不高，前滩情况与之类似，但相比前滩，江宁水分更少。总的来说，江宁有发展前景，并且有发展机会，选择它比选择其他区域更稳妥。如果投资，优先考虑知识星球内部推荐的板块。

　　提问：沪叔，你好，外环的七宝未来发展怎么样，买房在这里好不好呢

　　沪叔：你好，七宝这个板块在闵行的中部位，西边是泗泾和九亭，北边是大虹桥，东边有古美和漕河泾，地理位置不错，区域板块内有9号线号线，交通发达，除此之外七宝的教育资源竞争力也很强劲，不过七宝蕞让人诟病的是离虹桥机场近带来的飞机噪音影响。

　　提问：你好，我想咨询一下，上海豪都国际花园116平房子，价格435W，96年的商品房，是否值得购买？买徐泾和朱家角哪个更好？

　　沪叔：你好，徐泾的老楼梯房，这个价格不贵的，市场价，沿着沪青平主干道，自住不论是生活通勤配套都还是比较便利，这个小区20多年前也有部分外销，欧式风格的外立面，从小区整体环境来说还可以的，没什么投资空间，刚需自住可以。如果你已经确认好这两个板块，毫无疑问可以优选徐泾，原因是离市区近，二手市场有交互性，客群不唯一是本地客，未来起码好脱手。

　　提问：沪叔，你好，请问吴泾怎么样？这个区域楼市未来发展前景如何？

　　沪叔：你好，吴泾这块之前就是“闵大荒”的代表，资源匮乏，以化工业和厂房为主，后被紫江集团托盘拿地开发，有了今天大家熟悉的紫竹产业园区。

　　吴泾在2020年楼市里面涨幅成绩很好，好的有点上头，标杆商品房紫竹半岛从之前的6开头到现在的9w+-10w，次一点06商品房，像嘉怡水岸6w-7w，次新万科青藤公园6.8w，万科花园小城都要到5.5w了。整个版块属于远郊，但价格这轮溢价过高，下一轮楼市容易站岗。其次，这边的新房，也是紫江集团的地，兰香湖壹号的大平层，240/270平两种户型，包括像类似于闵行星河湾这边的大平层，8w的均价，主要是版块内就这么一个小区鹤立鸡群，而且这个小区整体总价和周边价差相差过多，所以未来市场上就基本不会有本地的置换客户，大部分都是从外区过来比较看好这边产品的客群，总结四个字：客群小众。再者紫江集团在兰香湖壹号卖完后还会有兰香湖二号和兰香湖三号的小区产品，会有联排别墅。

　　有一个问题就是什么，吴泾这边高端小区没有形成社群，背靠奉贤西渡，实际上没有再往南扩的机会，只能依赖于要么沿着北向外溢过来的一些高端客群，要么就是外区客。

　　提问：沪叔，你好，这段时间一直在看房，今年下半年到明年上半年，上海房价应该不会涨吧？

　　沪叔：你好，近期发布公告贷款政策会放宽，三价取低后，刚需首付3.5成，现在提高了六成，很多刚需买房人需求因为首付比例高了被抑制住了

　　其实这个市场并不是说不好，相反这个市场很多人要买，但是被这个政策压抑住了，他钱不够。

　　如果说这个银行放贷一旦放宽了，很多人肯定会下手直接买的。因为他们吃了这波亏就知道了，本来要买的，现在现在还要继续租着住。

　　那如果说一旦放宽，那我能买了，我有这个三点五成首付了，再加上工资本来流水就够的了，这部分客群他们很快的就会开始看房子，如果有喜欢的会迅速下手的。

　　所以说目前其实市场是被压抑住的。如果说贷款一旦放松的话，市场会迅速的热起来。

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