委托代理人张冰，北京大成(上海)律师事务所律师。

　　被告上海嘉水给排水工程有限公司。

　　委托代理人王海霞，上海市协力律师事务所律师。

　　原告上海甜益快餐有限公司与被告上海嘉水给排水工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人吕某某、张冰、被告之委托代理人王海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，其自2007年5月16日起租赁被告位于华江路XXX号、建筑面积为1863平方米的厂房，并经被告同意将其中部分厂房转租给案外人何某某经营旅馆。原告与何某某均对厂房进行了二次装潢。后该部分厂房因市政动迁原因需要拆迁，经评估该部分厂房中各项损失如下：二次装潢214435元、附属设施111734元、实物资产搬迁补偿费73413元，合计399582元。虽然何某某参与实际装修投入，但其系从原告处获得上述房屋的转租权，并未与被告建立直接租赁关系。且在另案诉讼中，被告也向原告主张全部租赁物的租金。因此，原告认为其应享有承租人的合法权利，有权主张全部的拆迁补偿款。故其起诉要求被告支付上述拆迁补偿款399582元。

　　被告辩称，原、被告间租赁合同于2012年5月到期。被告与拆迁人间的拆迁补偿协议签订于2012年6月底，实际房屋拆迁是在2014年上半年，因此拆迁并未对被告履行租赁合同造成任何影响。合同到期后，被告多次要求原告搬离，后通过诉讼确认其搬离，双方之间在到期后不存在租赁关系。至今为止，原告还积欠被告使用费60万元左右。由于本次拆迁仅涉及何某某转租部分，对于该部分何某某拒不履行法院判决，迟迟不肯搬离。被告无奈在区政府相关部门协调下，以给付何某某困难补助的形式支付了38万元，此后何某某才搬离。此外，由于被告不认可拆迁人委托的评估公司出具的评估报告，故蕞终被告与拆迁人签订的补偿协议中的补偿款是协商的包干价，而不是根据评估报告而来。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。

　　经审理查明，被告将其所有的位于嘉定区江桥镇华江路XXX号、建筑面积为1863平方米的厂房出租给案外人普冠公司使用，但普冠公司承租后即将上述厂房整体转租。2007年4月，被告和普冠公司达成补充协议，内容为：被告出租给普冠公司的厂房同意转租给原告使用，原租赁合同期限从三年延长至五年(2007年5月24日起至2012年5月23日止)，同时同意使用权人有权转租。同年5月，原告将承租房屋中的782平方米厂房转租给案外人何某某，转租期限至2012年5月23日止。2008年，被告终止了与普冠公司的租赁合同，并于2008年3月1日与原告就上述厂房签订了《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为2007年5月16日至2012年5月15日，年租金41万元，从2008年3月1日起算，一季度一付，每次提前一个月支付。该合同第二条第2款约定，租赁期满，被告有权收回出租厂房，原告应如期归还，如需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告提出书面要求，经被告同意后重新签订租赁合同。上述合同签订后，原、被告均按约履行，原告向被告支付了50000元的保证金。2012年2月2日、4月27日，被告两次向原告发出告知书称，到期后不再出租，并要求原告及时搬迁。2012年10月19日，被告再次向原告发出律师函，要求其搬迁。在此期间，原告于2012年6月1日通过银行转账向被告支付81030元。

　　另查明，被告转租给案外人何某某的房屋中的357.86平方米厂房遇动拆迁，2011年5月拆迁人委托评估公司对该部分房屋进行了评估。经评估，涉动迁部分承租房屋内的各项损失为二次装潢214435元、附属设施111734元、实物资产搬迁补偿费73413元，合计399582元。2012年6月30日，被告与拆迁人就上述房屋动拆迁事宜达成《企业拆迁经济补偿包干协议书》。同一时间，原告诉讼来院要求案外人何某某搬离涉案厂房并支付拖欠的租金。本院以(2012)嘉民三(民)初字第702号案件立案受理，并于2012年12月28日判决案外人何某某搬离涉案房屋并支付拖欠的租金与房屋使用费等。2013年1月，被告又诉至法院要求原告搬离并支付使用费。本院以(2013)嘉民三(民)初字第116号案件立案受理，并于2013年3月18日作出判决确认原、被告间租赁关系已于2012年5月合同到期后终止，并判令原告搬离租赁房屋并支付占用期间的使用费等。上述两份判决生效后，原告于2013年10月将租赁房屋中的自用部分返还被告。而转租部分房屋，经房屋所在地动迁办、村委会等部门协调，由被告一次性给予案外人今梦旅馆(何某某)搬迁费38万元后，案外人于2014年1月搬离。

　　审理中，原告陈述目前为止案外人何某某未向其主张过动迁损失。但其认为，本案所涉357.86平方米厂房的动迁评估于2011年5月进行，尚在合同期内；其于2012年6月向被告转账支付的81030元系承租房屋扣除上述拆迁面积后2012年6月至8月份的租金，由于合同到期后原告仍在支付租金，故双方间租赁关系仍然存续，原告作为承租人有权获取相应的动迁补偿。

　　上述事实，有房屋租赁合同、(2013)嘉民三(民)初字第116号民事判决书、情况说明以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。

　　本院认为，租赁关系的确立需双方意思表示一致，单方行为并不能作为租赁关系成立的依据。本案中，原、被告间租赁关系已经生效判决确认于2012年5月合同到期后终止，因此即便原告此后仍占用房屋，并支付了一定费用，也不能作为双方租赁关系仍然存续的依据。况且原告自述其所支付的费用中扣除了本案所涉拆迁面积。因此，对于原告认为其在签订拆迁补偿协议时仍与被告就拆迁厂房部分存在租赁关系的意见本院不予采纳。此外，虽然动迁评估发生在合同履行期内，但评估房屋系案外人何某某使用，原告从未向何某某支付过动迁损失，故原告并未因本案所涉房屋的动迁而蒙受损失。综上，由于涉案房屋动迁协议签订的时间以及实际动迁的时间均在原、被告间租赁关系终止之后，原告在租赁关系存续期间也并未因动迁而蒙受损失，故其主张获得动迁利益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告在原、被告间租赁关系终止后自愿给予案外人何某某补偿，系其处分自身权利的行为，与本案无涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(一)项、第二百三十五条之规定，判决如下：

　　驳回原告上海甜益快餐有限公司的全部诉讼请求。

　　本案受理费7293元，减半收取3646.5元，由原告上海甜益快餐有限公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

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